Mais-valias de habitação própria e permanente: o que saber?

Como é feito o cálculo das mais-valias de habitação própria e permanente? 

Pois bem, mais-valias são apuradas através de uma fórmula de cálculo que tem em conta os seguintes parâmetros: valor de venda do imóvel; valor da compra do mesmo; coeficiente da desvalorização da moeda; despesas com a aquisição e venda da casa; gastos relacionados com a valorização do imóvel. 

Fórmula de cálculo das mais-valias da venda de um imóvel: 

Mais-valias = Valor da Venda - (Valor da Compra x Coeficiente de Desvalorização) - Encargos Necessários para a Compra e Venda do Imóvel - Encargos com a Valorização do Imóvel 

Se o valor apurado através desta fórmula de cálculo for positivo, significa que há mais-valias sujeitas a tributação. Neste caso, a regra geral dita que 50% do valor é englobado em conjunto com os restantes rendimentos do contribuinte e sujeito ao pagamento de imposto. 

Por exemplo, imaginando o caso de uma pessoa que vendeu um imóvel e na sequência desta transação obteve uma mais-valia de 50 mil euros: apenas metade deste valor (ou seja, 25 mil euros) será alvo de tributação. Para saber com mais detalhe como são calculados estes valores, consulte este simulador de mais-valias de imóveis. 

Em que situações existe a isenção do pagamento de mais-valias? 

Mesmo que tenha obtido lucro com a venda da sua casa, pode não ter de pagar imposto. Isto porque a legislação prevê algumas situações de isenção de tributação sobre este tipo de ganhos. 

• Reinvestimento na compra de uma habitação própria e permanente 

Se utilizar as mais-valias obtidas com a venda da casa de família na compra de uma nova casa destinada a habitação própria e permanente no prazo de 36 meses, não tem de pagar imposto sobre as mesmas. Para isso, o contribuinte deverá indicar no IRS, no anexo G, a sua intenção de aplicar as mais-valias no futuro. Dessa forma, a sua tributação fica suspensa. 

Mas atenção: se apenas utilizar uma parte dos ganhos obtidos para a compra do novo imóvel, a isenção é parcial, sendo proporcional ao valor reinvestido. Se já comprou casa nova, mas ainda não conseguiu vender o imóvel antigo, não há problema: pode beneficiar desta isenção, desde que consiga vender a casa antiga até 24 meses após a compra do novo imóvel. 

• Imóveis adquiridos antes de 1989 

Estão, além disso, isentas do pagamento de imposto as mais-valias resultantes da venda de casas compradas, herdadas ou doadas antes de 1 de janeiro de 1989. 

• Isenção para pessoas com mais de 65 anos 

Os contribuintes com mais de 65 anos também podem ficar isentos do pagamento de mais-valias da venda de uma habitação própria e permanente. Contudo, para isso, terão de reinvestir o lucro num contrato de seguro financeiro do ramo vida, num fundo de pensões aberto ou ainda na contribuição para o regime público de capitalização.